Сущность управления недвижимостью: систематическое осуществление её собственником прав и обязанностей, возникающих в связи с владением, и целесообразное изменение структуры этих прав и самой недвижимости в течение периода владения ОН Рациональное управление недвижимостью позволяет реализовать возможности, открываемые её владением. Недвижимость работает на умелого управленца, а неумелый - работает на неё.

Три аспекта управления недвижимостью: Правовой аспект наиболее рациональное использование, распределение и комбинирование прав на недвижимость. Экономический аспект управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект поддержание объекта в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Участники управления недвижимостью: Пользователи к ним относят жильцов, учебные организации или производственные предприятия в лице обслуживающего персонала, покупателей в магазинах, работников промышленных предприятий и прочие Цель пользователей: максимальная поддержка основной деятельности пользователя.

Участники управления недвижимостью: Собственники физические лица или группа лиц и юридические лица – различные предприятия, государство и муниципалитеты Цель собственника: извлечение максимальной прибыли с капитала, инвестированного в недвижимость

Участники управления недвижимостью: Управляющие компании физические лица или группа лиц и юридические лица – различные предприятия, государство и муниципалитеты Цель управляющей компании: максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал

Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией. Управление недвижимостью (property management) Управление недвижимостью (property management) Управление объектом Управление эксплуатацией (facility management) Управление эксплуатацией (facility management)

Управление объектом: привлечение пользователей; оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление; обеспечение осуществления платежей; организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.

Управление эксплуатацией должно обеспечивать не снижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль: технического обслуживания объекта; содержание объекта; ремонтов объекта.

Техническое обслуживание может включать: обслуживание конструктивных элементов; обслуживание инженерных систем; аварийное обслуживание; диспетчеризацию и т.д. Ремонты объекта: текущий ремонт; капитальный ремонт; модернизация; реконструкция.

Содержание объекта: санитарное содержание объекта: уборка объекта; удаление мусора и бытовых отходов; дезинсекция (уничтожение насекомых); дератизация (уничтожение грызунов); содержание прилегающего земельного участка: уборка земельного участка; вывоз мусора и снега; озеленение; содержание зеленых насаждений; содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм; подготовка объекта к праздникам.

Управление жилой недвижимостью (многоквартирным домом) На сегодняшний день существует три варианта управления (прописаны в жилищном кодексе): Непосредственное управление Управление ТСЖ Управление с привлечением управляющей компании

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений Договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени Договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственники заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. На основании решения общего собрания собственников от их имени действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Преимущества и недостатки непосредственного управления Преимущества: отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании Недостатки: Отсутствие профессиональных навыков управления и материальной базы Необходимость наличия «инициативных» собственников. Чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами

Управление с привлечением управляющей компании При управлении многоквартирным домом УК между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых УК и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Основные обязанности управляющей компании ЖКХ После заключения договора все виды работ по содержанию дома перекладываются на УК: ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией и т.д. Компания отвечает за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества, систему водоотведения. Для этого УК подписывает договор с ресурсоснабжающими организациями

Преимущества и недостатки управления с помощью УК Преимущества: ? Недостатки: ?

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Преимущества ТСЖ: Возможность влиять на решение вопросов собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов Возможность улучшения внутридомовой и около домовой территории при грамотном функционировании ТСЖ Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Недостатки ТСЖ Мнение большинства важнее В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Более высокие платежи помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Безынициативность, непонимание и лень собственников Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов зачастую представляется крайне сложной задачей

Управление коммерческой недвижимостью Разработка экономического плана по максимально выгодному использованию нежилого помещения Управление недвижимостью: - контроль за выполнением договорных обязательств; - сбор арендных и эксплуатационных платежей; - финансовая отчетность; - оптимизация расходных платежей; - по требованию владельца объекта предоставление документов, материалов, а также сведений, относящихся к исполнению агентского договора.

Услуги по эксплуатации: - обеспечение охраны и контроля объекта; - хозяйственные услуги; - техническое обслуживание коммуникационных и технических систем; - взаимоотношения с городскими коммунальными службами города и т.д.

Пример: Цена услуг управляющей компании в % от месячной арендной платы