МИИГАиК Факультет экономики и управления территориями Галкина О.П. ФЭУТ 5-5 Галкина О.П. ФЭУТ 5-5 Опционы – как инструмент инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы инвестирования собственного капитала в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. Одним из которых является опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Помимо традиционной формы инвестирования собственного капитала в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. Одним из которых является опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока.

Характеристики опциона 1.Тип: - американский может быть погашен в любой день срока до истечения срока опциона. То есть для такого опциона задается срок, во время которого покупатель может исполнить данный опцион. - европейский может быть погашен только в одну указанную дату (дата истечения срока, дата исполнения, дата погашения). 1.Тип: - американский может быть погашен в любой день срока до истечения срока опциона. То есть для такого опциона задается срок, во время которого покупатель может исполнить данный опцион. - европейский может быть погашен только в одну указанную дату (дата истечения срока, дата исполнения, дата погашения).

Характеристики опциона 2. Направление возможной сделки. Опцион Call опцион на покупку. Предоставляет покупателю право купить объект недвижимости, при этом продавец принимает на себя обязательство продать этот объект. Эти права и обязательства существуют до истечения срока действия опциона. Опцион Put опцион на продажу. Предоставляет покупателю право продать объект недвижимости. 2. Направление возможной сделки. Опцион Call опцион на покупку. Предоставляет покупателю право купить объект недвижимости, при этом продавец принимает на себя обязательство продать этот объект. Эти права и обязательства существуют до истечения срока действия опциона. Опцион Put опцион на продажу. Предоставляет покупателю право продать объект недвижимости.

Характеристики опциона 3.Срок обращения (время жизни) опциона ограничивается датой его истечения (expiration date). 4. Цена исполнения (страйк) - это цена, по которой опцион дает право держателю опциона купить или продать объект недвижимости. Цены исполнения стандартны и устанавливаются для каждого вида опционного контракта. 5.Величина премии. Это стоимость опциона, которую оплачивает покупатель и получает продавец. Эта стоимость изменяется, все остальные характеристики опциона стандартны и неизменяемы. 3.Срок обращения (время жизни) опциона ограничивается датой его истечения (expiration date). 4. Цена исполнения (страйк) - это цена, по которой опцион дает право держателю опциона купить или продать объект недвижимости. Цены исполнения стандартны и устанавливаются для каждого вида опционного контракта. 5.Величина премии. Это стоимость опциона, которую оплачивает покупатель и получает продавец. Эта стоимость изменяется, все остальные характеристики опциона стандартны и неизменяемы.

Характеристики опциона 6. Временная стоимость опциона - это часть премии, которая фактически является денежным выражением рисков. 6. Временная стоимость опциона - это часть премии, которая фактически является денежным выражением рисков.

Характеристики опциона Воздействие на временную стоимость опциона на двух факторов - время и стоимость базового актива. 1)Время Воздействие на временную стоимость опциона на двух факторов - время и стоимость базового актива. 1)Время

Характеристики опциона Основные выводы: 1.Чем больше времени остается до истечения опциона, тем дороже он будет стоить при прочих равных условиях. 2. Время – это фактор который всегда действует в пользу продавца опциона, и всегда действует против покупателя опциона. Основные выводы: 1.Чем больше времени остается до истечения опциона, тем дороже он будет стоить при прочих равных условиях. 2. Время – это фактор который всегда действует в пользу продавца опциона, и всегда действует против покупателя опциона.

Характеристики опциона 2) Стоимость базового актива (товара)

Характеристики опциона Пока стоимость товара находится в пределах участка "2" (хуже Strike price) стоимость опциона изменяется не линейно, по отношению к цене товара. А когда рынок находится на существенном расстоянии от Strike price, то достаточно большие колебания товара в цене (А1) не приводят к заметным колебаниям стоимости опциона (А2). По мере приближения цены товара к уровню Strike price, колебание величины премии увеличиваются (В1 и В2). При достижении ценой товара уровня Strike price, и дальнейшем ее движении (участок "1"), стоимость опциона изменяется практически линейно (одинаково) с ценой товара, а опцион называется (опцион в деньгах). Цена на опцион практически начинает двигаться одинаково с фьючерсом изменяясь за счет фактора времени и фактора неопределенности. Пока стоимость товара находится в пределах участка "2" (хуже Strike price) стоимость опциона изменяется не линейно, по отношению к цене товара. А когда рынок находится на существенном расстоянии от Strike price, то достаточно большие колебания товара в цене (А1) не приводят к заметным колебаниям стоимости опциона (А2). По мере приближения цены товара к уровню Strike price, колебание величины премии увеличиваются (В1 и В2). При достижении ценой товара уровня Strike price, и дальнейшем ее движении (участок "1"), стоимость опциона изменяется практически линейно (одинаково) с ценой товара, а опцион называется (опцион в деньгах). Цена на опцион практически начинает двигаться одинаково с фьючерсом изменяясь за счет фактора времени и фактора неопределенности.

Понятие реального опциона Реальный опцион возможность принятия гибких решений в условиях неопределенности. Термин «реальный опцион» был впервые введен Стюартом Маерсом в 1977 году. Применение теории опционов для оценки реальных проектов, в том числе в недвижимости, получает все больше распространения. Реальный опцион возможность принятия гибких решений в условиях неопределенности. Термин «реальный опцион» был впервые введен Стюартом Маерсом в 1977 году. Применение теории опционов для оценки реальных проектов, в том числе в недвижимости, получает все больше распространения.

Расчет «справедливой» цены опциона Изначально теория оценки опционов развивалась для применения на финансовом рынке. В ее основе лежала модель Блэка-Шоулза. Цена опциона = [Ожидаемая будущая цена за акцию] - [ожидаемая стоимость исполнения опциона] Изначально теория оценки опционов развивалась для применения на финансовом рынке. В ее основе лежала модель Блэка-Шоулза. Цена опциона = [Ожидаемая будущая цена за акцию] - [ожидаемая стоимость исполнения опциона]

Расчет «справедливой» цены опциона Математически формула : С = S N(d 1 ) - Ke - rt N(d 2 ) C - теоретическая цена опциона "кол" (которую также называют премией) S - текущая цена акции t - время до экспирации (конца действия) опциона (в годах) K - страйк опциона r - безрисковая процентная ставка e - основание натурального логарифма ( ) d 1 =[ ln (S/K) + (r + σ²/2)*t] / [σ * sqr (t)]. d 2 = d 1 - σ * sqr (t) σ - сигма, среднее квадратичное отклонение курса акции (корень из суммы квадратов отклонений) ln - натуральный логарифм sqr (t) - корень квадратный от t Математически формула : С = S N(d 1 ) - Ke - rt N(d 2 ) C - теоретическая цена опциона "кол" (которую также называют премией) S - текущая цена акции t - время до экспирации (конца действия) опциона (в годах) K - страйк опциона r - безрисковая процентная ставка e - основание натурального логарифма ( ) d 1 =[ ln (S/K) + (r + σ²/2)*t] / [σ * sqr (t)]. d 2 = d 1 - σ * sqr (t) σ - сигма, среднее квадратичное отклонение курса акции (корень из суммы квадратов отклонений) ln - натуральный логарифм sqr (t) - корень квадратный от t

Расчет «справедливой» цены опциона Дельта Побочным продуктом модели Блэка-Шоулза является вычисление числа дельта: мера, на сколько сдвинется цена опциона, при небольшом изменении цены базового актива. Delta = N(d1) Дельта Побочным продуктом модели Блэка-Шоулза является вычисление числа дельта: мера, на сколько сдвинется цена опциона, при небольшом изменении цены базового актива. Delta = N(d1)

Расчет «справедливой» цены опциона ПеременнаяИнформация на рынке недвижимости Стоимость базового актива Приведенная стоимость денежных потоков, которую сегодня можно получить от коммерческой застройки земли Волатильность стоимости базового актива Волатильность стоимости коммерческой недвижимости в данном местоположении Цена исполненияЗатраты по застройке земли на сегодняшний день Срок опционаЕсли земля находится в долгосрочной аренде, может быть использован срок аренды; в ином случае следует установить срок опциона равным периоду до истечения срока ссуды, взятой для покупки земли Пример: Исходные данные для оценки опциона на отсрочку: незастроенная земля Пример: Исходные данные для оценки опциона на отсрочку: незастроенная земля

О сновные разновидности реальных опционов, которые могут содержаться в проектах в сфере недвижимости: 1.Опцион на увеличение масштабов проекта 2.Опцион на отказ от проекта или сокращение его масштаба ; продажа части проекта 3.Опцион на увеличение продолжительности проекта 4.Опцион на фазирование проекта 5.Опцион на смену видов функционального использования 1.Опцион на увеличение масштабов проекта 2.Опцион на отказ от проекта или сокращение его масштаба ; продажа части проекта 3.Опцион на увеличение продолжительности проекта 4.Опцион на фазирование проекта 5.Опцион на смену видов функционального использования

Анализ возможности наличия указанных реальных опционов в проектах развития недвижимости в Москве Опцион на поэтапную реализацию проекта «встраивание» опциона на расширение; Опцион на сокращение масштаба проекта; Опцион на увеличение масштаба проекта в пределах, заданных градостроительным регламентом территории; Опцион на приостановку реализации проекта на стадии проектирования, строительства или же перенесение сдачи в аренду на более поздний срок; Опцион на поэтапную реализацию проекта «встраивание» опциона на расширение; Опцион на сокращение масштаба проекта; Опцион на увеличение масштаба проекта в пределах, заданных градостроительным регламентом территории; Опцион на приостановку реализации проекта на стадии проектирования, строительства или же перенесение сдачи в аренду на более поздний срок;

Анализ возможности наличия указанных реальных опционов в проектах развития недвижимости в Москве Опцион на выход из проекта продажу своей доли незавершенного объекта недвижимости; Опцион на выбор наиболее благоприятного момента для продажи проекта; Опцион на изменение классности объекта недвижимости, его позиционирования на рынке; Опцион на изменение видов функционального использования проекта в пределах, установленных градостроительным регламентом территории. Опцион на выход из проекта продажу своей доли незавершенного объекта недвижимости; Опцион на выбор наиболее благоприятного момента для продажи проекта; Опцион на изменение классности объекта недвижимости, его позиционирования на рынке; Опцион на изменение видов функционального использования проекта в пределах, установленных градостроительным регламентом территории.

Спасибо за внимание!