Рынок офисной недвижимости Москвы 28 февраля 2012г.

Предложение офисов в Москве (Total Stock) Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. стал одним из самых низких за последние 7 лет Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2011 г. практически достиг уровня в 12 млн м 2 : 2,3 млн м 2 в классе А и 9,53 млн м 2 в классе B. Основные причины сокращения объемов нового строительства в гг.: 1. снижение в 2008 г. девелоперской активности (строительный цикл офисного центра составляет около 3-4 лет) 2. новая политика Московских властей. Темпы прироста офисных площадей в ближайшие годы не вернуться к докризисным значениям. Источник: Knight Frank Research, 2012

Поглощение площадей (Take-up) По итогам года объем поглощения офисных площадей составил почти 1 млн. м 2 По итогам 2011 г. объем поглощения составил около 1 млн м ² (без учета сделок по продлению текущих договоров). Объем поглощения в 2011 г. находится на уровне 2010 г. Но можно говорить о его фактическом росте, поскольку в отличие от 2011 г. в 2010 г. поглощение формировалось в основном за отложенного с гг. спроса. В 2012 г. мы ожидаем сохранения текущего уровня спроса, при условии отсутствия серьезных макроэкономических изменений. Источник: Knight Frank Research, 2012

Cтавки аренды (Average Rents) Средневзвешенные базовые ставки аренды ($ / м 2 / год) за период гг. Источник: Knight Frank Research, 2012 За год средние арендные ставки на офисные площади выросли почти на 10% в классе А, и на 6% в классе B и составили $830 и $480 м ² / год (triple net). Рост ставок был неоднородным – ставки росли в первой половине года, далее произошло замедление роста в силу негативных макроэкономических трендов на мировых рынках. Ставки аренды сохраняют потенциал роста ввиду декомпрессии предложения: во втором полугодии 2012 г. ставки аренды вырастут на 5-10% при сохранении текущего спроса.

Ставки капитализации (Yields) Для офисных объектов в 2011 г. средняя ставка капитализации составила 8,5% В 2011 г. ставки капитализации по всем сегментам коммерческой недвижимости после почти двухлетнего снижения стабилизировались на достигнутом уровне. Ставка капитализации для премиальных офисных объектов в Москве – одна из самых высоких в Европе значений. Источник: Knight Frank Research, 2012 Ставки капитализации в Москве по сегментам коммерческой недвижимостиСтавки капитализации на премиальные офисы в Москве

Основные транзакции в 2011 г. Крупнейшие инвестиционные сделки с офисной недвижимостью Источник: Knight Frank Research, 2012 ПокупательПродавецАктивы Сумма сделки (оценка) UFG Real EstateCapital GroupБЦ «Пушкинский дом», БЦ «Конкорд»$243 млн «ВТБ капитал»Coalco Доля в БЦ «Белая площадь» и БЦ «Белые Сады» $675 млн Heitman European Property Partners Capital PartnersЗдание в МФК «Метрополис»$200 млн Hines Global REITFleming FamilyБЦ «Гоголевский»$96 млн O1 PropertiesВТБ КапиталCapital Plaza$210 млн В гг. инвестиции в офисную недвижимость были на уровне $1,8-1,9 млрд в год, в 2010 г. – около $2,4 млрд, а в 2011 г. он вырос до $3,2 млрд

Структура инвестиций В 2011 г. наблюдалось постепенное возвращение на российский рынок иностранных инвесторов Позитивным трендом стало возвращение иностранных инвесторов на российский рынок. Источник: Knight Frank Research, 2012 Если в «посткризисный» период гг. мы отмечали лишь фрагментарное участие зарубежных компаний, то в 2011 г. доля транзакций с привлечением иностранного капитала превысила 33% в общем объеме сделок. Отчасти высокая активность зарубежных инвесторов стала результатом накопленного за прошлые периоды значительного объема отложенного спроса. Стоит отметить превалирование крупных институциональных инвесторов. В частности, фонд Hines завершил сделки по приобретению нескольких объектов: складского комплекса в Химках (площадь – 75 тыс. м 2 ), бизнес центра «Гоголевский» (площадь – 10,9 тыс. м 2 ).

Основные выводы (Summary) Декомпрессия предложения, возникшая ввиду низкого прироста и стабильного спроса на офисную недвижимость, привела к снижению доли вакантных площадей и росту ставок аренды. В ближайшие годы низкие темпы прироста сохранятся ввиду технических ограничений на новое строительство в центре города. В первой половине 2011 г. наблюдался рост спроса, осенью активность рынке спала ввиду негативного внешнего фона: негативных тенденций в экономике Европы и США и высокой волатильности на финансовых рынках. Однако в конца 2011 г. было закрыто несколько крупных сделок по аренде и продаже площадей и снижения уровня поглощения не произошло. В 2012 г. при сохранении текущего уровня спроса арендные ставки будут расти.

28 февраля 2012г.