Оценка портфеля недвижимости одного актива Исполнитель: студентка ФЭУТ V – 5 Дегтярева Т.Г.

Введение Недвижимое имущество это: любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней; реальная земельная и вся материальная собственность; Земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги; материальные объект, созданный природой (земельные участки) или руками человека (здания, строения, сооружения)

Введение Для оценки недвижимости используется несколько подходов: затратный; сравнительный; доходный.

Затратный подход Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход Этапы затратного подхода. -расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з ); -расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс ); -расчет накопленного износа (И н ): -физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; -функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; -внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; -расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: С у =С нс -С и; -определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.

Затратный подход Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: -анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; -технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; -оценка общественно-государственных и специальных объектов; -оценка объектов на малоактивных рынках; -оценка для целей страхования и налогообложения.

Затратный подход Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Основные требования к аналогу: -аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; -сходные условия сделки. Базируется на принципах: -замещения; -сбалансированности; -спроса и предложения.

Сравнительный подход Этапы сравнительного подхода: -изучение рынка; -сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; -сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; -корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; -установление стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Сравнительный подход Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Доходный подход Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R, где V - стоимость недвижимости, I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Доходный подход Различают два вида капитализации: прямая капитализация; капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Доходный подход Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: -условно-постоянные; -условно-переменные (эксплуатационные); -резервы. 4. Определение величины чистого операционного дохода. 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Спасибо за внимание!