В зависимости от особенностей правоотношений виды собственности на объекты недвижимости и цели их оценки можно сгруппировать следующим образом: 1. Объекты специализированной собственности включают большую часть городской недвижимости (крупные промышленные предприятия, электростанции, вузы, больницы, музеи и т.д.) 2. Городская земельная недвижимость включает совокупность объектов специализированной собственности и объектов включенных в систему рыночных отношений. Назначение – обеспечение жизнедеятельности города.

Для обеспечения согласования интересов развития города в целом и интересов отдельных предприятий и горожан, для решения управленческих задач, для разработки земельной политики необходима информация о стоимости недвижимости, стоимости аренды, стоимости использования и другие виды. стоимость аренды стоимость недвижимости

Городская администрация под понятием стоимость подразумевает в рамках управленческих решений стоимость для налогообложения, а в рамках хозяйственных отношений – стоимость воспроизводства недвижимости. Для пользователя понятие собственность означает сложившуюся на рынке стоимость аренды, залоговую стоимость, рыночную стоимость продажи и т.д.

Полезность; Отчуждаемость; Дефицитность; Ликвидность.

Особый интерес покупателя к данному объекту; Недостаток информации к конъюнктуре рынка земли; Воздействие рекламы; Особые условия продавца; Ограниченность времени на совершение сделки; Особые условия покупателя; Особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки.

В настоящее время основными возможностями получения прав на городской земельный участок являются земельные конкурсы и инвестиционные контракты на освоение участка. Во втором случае администрация оговаривает право на пропорциональное распределение построенного объекта между ней и инвестором. Оплата стоимости ЗУ производится в натуральной форме с отложенным до окончания строительства сроком платежа.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке ЗУ из всех возможных вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный. Выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

2. Принцип спроса и предложения основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости. В условиях России этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной мере регулируются административно..

3. Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных природных и социально-экономических условий, в которых находится объект – в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Для Москвы этот принцип играет наиболее важную роль. Стоимость ЗУ в условиях развития данного района будет выше, чем тот же объект в районе, находящемся на стадии упадка.

4. Принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Этот принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного ЗУ. Правильное использование этого принципа позволяет получать максимальный эффект для городского бюджета.

5. Принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

6. Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение ЗУ увеличивает его рыночную стоимость. Затраты на создание улучшений должны покрываться за счет повышения стоимости ЗУ и приносить прибыль. Этот принцип играет важную роль при оценке экономической эффективности создания или воспроизводства улучшений земель на больших территориях города.

7. Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости – это текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования, включая продажу.

На настоящем этапе развития городского земельного рынка в России перечисленные принципы оказывают большое влияние на динамику цен.