Управление портфелем закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости Выполнила студентка ФЭУТ 5-5 Винокурова Анна

Процесс управления активами закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ), как и фондов открытого и интервального типов, базируется на выборе отдельных инструментов, обеспечивающих целевое соотношение "риск-доходность" по фонду в целом. Такое целевое соотношение задается управляющим, и он формирует его, основываясь на ожиданиях и предпочтениях того сегмента инвесторов, для которого и создается данный конкретный фонд. Прежде всего определим основные типы операций инвестирования активов для фондов недвижимости.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Вариант первый и, пожалуй, самый понятный с точки зрения реализации - приобретение объекта недвижимости и последующая его продажа по цене, превышающей цену покупки. Такие операции можно проводить постоянно. Фонд, реализующий такую политику, можно условно назвать "спекулятивным". В качестве объектов купли- продажи теоретически могут выступать самые разнообразные объекты недвижимости: квартиры и другая жилая недвижимость, офисы, торговые и многофункциональные центры, склады, земельные участки.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Следующим шагом развития операций купли-продажи объектов недвижимости является изменение купленного актива и последующая его продажа. Изменения (например, реконструкция, модернизация объектов недвижимости, приводящие к повышению категории офисных помещений) создают добавочную стоимость объекту, поэтому доходность данных операций в меньшей степени зависит от рыночного изменения цены. Применительно к земельным участкам эти изменения касаются перевода участков, например, из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, разделения одного участка на несколько частей и реализации его по частям.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Следующим типом возможных операций является инвестирование в строительство, т. е. заключение инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве и приобретение, таким образом, имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. "Выход" из таких инвестиций возможен как до окончания строительства (продажа имущественных прав), так и после оформления права собственности на фонд (продажа готового объекта недвижимости). Момент выхода определяется экономической целесообразностью в конкретной ситуации на рынке - наличие оформленного права собственности на объект повышает цену продажи, но при этом удлиняет сроки вывода денег из данного проекта

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЗПИФ недвижимости может выступать как девелопер. Такая возможность сейчас предусмотрена законодательством. Для этого необходимо, чтобы фонд обладал правами на земельный участок, на котором предполагается построить объект. В этом случае фонд берет на себя функции застройщика и может получить 100% прибыли от реализации проекта. Однако возможность эффективного выполнения фондом функций застройщика пока вызывает сомнения из-за отсутствия полной ясности в нормативных документах по ряду вопросов и отсутствия сложившейся практики.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Еще одним способом извлечения дохода является сдача объекта недвижимости в аренду. Для этого может использоваться жилая, офисная, торговая и складская недвижимость. Рентный бизнес можно вполне правомерно отнести к самым консервативным инвестициям. Доходность таких операций составляет чистый поток арендных платежей и в среднем превышает проценты по депозитам. Разумеется, она меньше, чем доходность от инвестирования в строительство. Доходность рентных инвестиций зависит от типа недвижимости (жилье, офисы, склады) и от класса самого объекта.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Если сравнивать описанные операции по риску и доходности, то инвестирование в строительство является самым рискованным и самым доходным, сдача объектов в аренду характеризуется наименьшими рискованностью и доходностью, а риск и доходность купли-продажи объектов недвижимости можно оценить как средние.

КАК МОГУТ ЗАРАБАТЫВАТЬ ЗПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ Право на жизнь пока получили моно операционные фонды, чья инвестиционная политика сводится к получению прибыли за счет однородных операций на рынке строительства и недвижимости. На сегодняшний день на российском рынке наиболее распространены фонды, инвестирующие в строительство и рентные ЗПИФы.

ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ "СТРОИТЕЛЬНОГО" ФОНДА Несмотря на монооперационность, фонд, инвестирующий в строительство, предоставляет широкие возможности по настройке параметров соотношения "риск- доходность". Важный фактор, влияющий на эти параметры, - стадия вхождения фонда в проект. Риски, связанные с окончанием строительства объекта на стадии котлована и последнего этажа, сильно различаются. Средний срок строительства типовых жилых объектов составляет 1,5-2 года, для прочих объектов он еще больше. Чем больше разрыв между моментами приобретения и продажи, тем больше рыночные риски ценовой конъюнктуры. Соответственно, цена приобретения имущественных прав на более ранних этапах позволяет получить большую доходность на выходе из проекта.

ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ "СТРОИТЕЛЬНОГО" ФОНДА Таким образом, задачей управляющей компании становится поиск баланса между условиями предложения капитала и спроса на него на рынке строительства. Цель поиска - формирование продукта (создание фонда), который, с одной стороны, будет устраивать максимально широкий сегмент инвесторов и, соответственно, позволит привлечь в доверительное управление максимально возможный объем активов, а с другой - позволит размещать привлеченные средства в полном объеме в строительные проекты в течение всего срока функционирования фонда.

ПОРТФЕЛЬ РЕНТНЫХ ФОНДОВ Специфика рентных инвестиций предполагает размещение вложений в объекты недвижимости на долгий срок, как правило, несколько лет. Взаимоотношения с арендаторами и эксплуатирующими организациями обычно устанавливаются на год и более. Таким образом, важность правильного выбора объекта для инвестиций возрастает. Действия управляющей компании заключаются в первоначальном поиске и отборе объекта, удовлетворяющего потенциального инвестора по показателям доходности и прочим качественным характеристикам объекта. В дальнейшем управляющая компания может оценить перспективы модернизации объекта с целью улучшения показателей доходности и повышения рыночной стоимости объекта при его продаже

ПОРТФЕЛЬ РЕНТНЫХ ФОНДОВ Необходимо отметить, что и при системе управления моно операционными фондами управляющая компания может предложить инвесторам диверсификацию на основе типов операций. При желании инвестор может приобрести паи нескольких разных фондов. Распределяя в разных пропорциях свои активы по агрессивным и консервативным ЗПИФам, инвестор самостоятельно формирует портфель на основе своих индивидуальных предпочтений. Для части инвесторов такой подход окажется более привлекательным.

Спасибо за внимание!